Jak plánovat vlastní hypotéku - volba délky fixace úrokové sazby
Banky nejčastěji úrokové zvýhodňují fixace na 3 a 5 let, ty jsou také mezi klienty nejoblíbenější.
Roční fixace není pro banku riziková z důvodu možného zdražení jejích finančních zdrojů, ale z důvodu možného odchodu klienta k jiné bance.
Další náklady na provize, smluvní dokumentaci apod.
Naopak desetiletá fixace už je pro banku riziková z hlediska ceny pěněz.
Jelikož i pro ni je drahé si na takovou dobu zafixovat úrok za který si půjčí od ČNB, nebo svých klientů, může riskovat zdražení jejich zdrojů a z toho důvodu se to promítne i na sazbě, kterou na tuto dlouhou fixaci nabízí.
Plovoucí fixace, nebo-li variabilní fixace se zdá velmi výhodná.
Jde o úrok - Pribor (sazba, za kterou si banka půjčuje), ke kterému je připočtena marže banky, která je pevná po celou dobu fixace.
Ano i variabilní fixace má daný termín, do kterého nelze hypotéku předčasně splatit.
Při variabilní fixaci na sebe bere klient riziko růstu sazeb, které je při pevné fixaci na bedrech banky!
A to už se dostáváme ke kritériím na základě kterých se rozhodovat mezi délkou fixace.
Krátká fixace je rizikovější!
V době, kdy jsou úrokové sazby na nejnižších úrovních, jsou velmi nízké i splátky hypotéky, při refixu riskujete dřívější nárust úroku a zvýšení splátky.
Příklad: hypotéka na 2 miliony se splatností 30 let
při úrokové sazbě 3% je splátka 8 432,-
Pokud by při refixu došlo k navýšení o 1%, splátka vyskočí na 9 548,- *
To se samozřejmě může stát i u 5ti leté fixace, nicméně, by k tomu mohlo dojít až o 2 roky později. **
Delší fixace je nevariabilní!
Delší fixaci nedoporučuji, pokud se jedná o startovací bydlení, první společné bydlení partnerů, nemovitost jako investice apod.
Může se totiž stát, že z nějakého důvodu budete chtít nemovitost prodat a ze zástavním právem banky je to jaksi problém.
Ne že by to nešlo, ale banka v případě předčasného splacení mimo fixaci účtuje penále, někde až 5% ze zůstatku hypotéky za každý rok do konce fixace.
Příklad: hypotéka na 2 miliony s fixací na 5 let, úrokem 3% a splatností 30 let
Prodej nemovitosti z důvodu rozchodu partnerů po 3 letech splácení.
Zůstatek hypotéky činí 1 870 000,- Pokuta za předčasné splacení 187 000,-
Samořejmě, ne všechny banky jsou tak nekompromisní při předčasném splacení, nicméně, není to kritérium, podle kterého by se klienti při výběru banky rozhodovali.
Shrnutí
Chcete co nejdelší jistotu výše splátky? Berte fix 5 let.
Chcete variabilitu? Berte fix 3 roky a méně.
Přeji dobrou volbu při výběru vašeho vysněného bydlení!
S úctou
Jindřich Benda
hypoteční poradce
* při refixu lze s bankou o sazbě vyjednávat, nebo refinancovat jinam za lepších podmínek
** proto nejděte se splátkou na "krev", např. volte delší splatnost, vždy si ponechte prostor ve výdajích a tvořte rezervy pro situace, kdy příjem nemusí stačit.