Jak plánovat vlastní hypotéku III - volba výše hypotéky
V minulém článku jsem psal o tom, jaký efekt může mít delší splatnost hypotéky na rodinný rozpočet a tvorbu majetku. V článku jsem zmínil investování. Chtěl bych také napsat, že existují tzv. kombíky, kde u hypotéky platíte pouze úroky, na místo snižování dluhu investujete. Tohoto kombíka v žádném případě nedoporučuji, neboť zde vsázíte vše na jednu kartu a to, že vám musí investice vydělat několikanásobně více, než je úrok na hypotéce. Pokud tahle "spekulace", které se říká pákový efekt, nevyjde, dlužíte za 15 let pořád stejně.
Dnes budu psát o tom, jak řešit výši hypotéky, když máte připravené i vlastní zdroje.
Příklad:
potřebujete financovat nemovitost za 2,5 MIO Kč. Máte vlastní zdroje ve výši 1,5* MIO a rozhodujete se jak velkou hypotéku použít. Zvažujete dvě varianty.
1. použít málo vlastních zdrojů - pouze 500 tis a vyšší hypotéku
2. použít všechny vlastní zdroje 1.5 MIO a co nejnižší hypotéku
Která varianta je lepší je samozřejmě individuální, z pohledu hodnoty peněz vychází jedna varianta lépe.
Předpokládejme, že máte prostředky i na vyšší splátku a ta nebude nijak zatěžovat Váš rodinný rozpočet.
Při vyšší hypotéce by byla splátka s úrokovou sazbou 3% na 25 let 9.484,-
Při nižší hypotéce by byla splátka s úrokovou sazbou 3% na 25 let 4.742,-
Rozdíl ve splátce je 4.742,- tyto prostředky by jste pravidelně investovali do smíšených fondů (akcie, dluhopisy) s výnosem kolem 7% p.a. v dlouhodobém horizontu 20 let.
U vyšší hypotéky by jste sice neměli zdroje na pravidelné investování, ale měli by jste k dispozici 1 MIO na jednorázovou investici. Pokud invesovanou částku rozdělíte do více fondů (akciové slouhopisové, smíšené) při průměrném dlouhodobém zhodnocení 7% p.a. bude bude finanční rozdíle mezi nízkou a vyšší hypotékou 600 tis v budoucí hodnotě. Když zohledníme inflaci 3% měly by peníze kupní sílu dnešních 330 tis.
Dlouhodobý průměr inflace se pohybuje kolem 2,6%, když si dokážeme půjčit na úrok 3%, ze kterého si snížíme základ daně (Fú nám vrátí 15% ze zaplacených úroků) dojdeme k tomu, že tyto peníze jsou prakticky zadarmo.
Tento článek je spíše na zamyšlení, osobně bych mezi těmito variantami volil zlatou střední cestu. Pravidelná investice nemá sice tak vysoký potenciální výnos jako vyšší jednorázová, ale dle investičního trojůhelníku je vyšší výnos spojen vždy s vyšším rizikem. U pravidelné investice méně riskujete při propadech trhů.
Přeji hodně štěstí při výběru Vašeho vysněného bydlení a věřím, že se potkáme při řešení financování!
Jindřich Benda
* do vlastních zdrojů nezapočítávám rezervu pro případ nečekaných výdajů, která by měla být ve výši min. 6ti měsičných výdajů